杭州的一处3800户小区的物业公司已经撤离，结果使得小区内的所有电梯停止使用，住在30层以上的业主不得不依靠双腿爬楼梯。到2025年，全国范围内已经完成了173个物业公司撤场的项目，其中超六成是物业自身主动退出的。那么，究竟是什么原因导致物业管理方选择离开，高层住宅的维护责任又该由谁来承担呢？往日里，业主更换物业的难度很大，如今却有不少小区面临物业公司主动撤离的状况。撤场事件多发生在苏州、重庆、武汉和成都等新兴二线城市，而这些地区在过去十几年里高层住宅建设的速度都是相当迅速的。

物业管理的退出不仅意味着服务人员的减少，还涉及到电梯运行、水电供应、消防安全、设备维护及公共收益的各个方面。物业选择撤场的主要原因是收支难以平衡。物业行业需要雇佣保安、保洁和维修工，人工成本在整体费用中占比通常超过60%，而物业管理费用的标准却并未同步增长。数据显示，从2021年的物业费收缴率89%下滑至2025年的71%。上市的物业企业收缴率为78%，而中小物业项目大多低于65%，某些老旧小区的收缴率甚至低于50%。行业普遍认为，收缴率低于60%便是严重亏损的信号。

以湖州安吉的恒隆城为例，这个有超过1600户的社区，物业公司2023年底进场，收缴率从原来的62.82%降到了2026年的16.5%。业主们累计欠费近300万元，物业公司也因此亏损数百万元，最终在提前四个月的情况下撤走。这个案例说明，物业的撤场并非简单的服务态度变化，而是长期的收入无法覆盖其人工和设备维护成本的结果。另一方面，业主们在现实中也面临着诸多问题。在绍兴某小区，地下室遭遇雨水渗漏，墙壁发霉，业主多次反映但没有得到解决。而在杭州的另一处小区，业主代表统计，电梯广告收入与停车费一年合计超过70万元，然而物业并未公开详细的财务信息。

在业主们看来，所交费用与所享服务不成正比。当物业面临欠费和不断增加的支出而无能为力时，双方形成了一种互相拖累的状态。虽然低层住户可能暂且能够接受物业撤场的现实，高层住户却无法避开设备维护的问题。电梯的停运将导致无法得到保养和维修，若无人维护，故障将会持续。通常一部电梯在使用15到20年后需要更换，涉及的费用包括整机、拆卸及施工等，数额不菲。而六层以上的住宅还需依赖二次加压水泵，一旦水泵停运，居民生活用水将会出现问题。

消防的隐患则更为直接。目前，全国使用中的电梯超过120万台，其中超过十年的老旧电梯接近110万台，其故障率是新电梯的三到五倍。在大多数城市，适合高层建筑的云梯仅能到达17层，超过该层数的高楼必需依赖楼内的消防系统。根据国家统计局的数据，2023年全国新建住宅小区数量约680个，但因各种原因而导致实施中产生诸多错误。

在物业撤离后，如果维修保养、巡检和消防设施的管理未能及时衔接，那么小区居民的安全极有可能受到威胁。虽然国家级的专项维修资金看似能解决部分问题，但实际使用起来却有诸多不便。全国住宅专项维修资金余额已经超过1万亿元人民币，然而累计使用仅占总款项的10%左右，部分城市如北京的使用率不到12%，成都和深圳的使用率仅在4%到5%左右。这并不是因为小区缺乏资金，而是动用这些资金需要经过“双三分之二”的表决程序，即需要三分之二的业主参与且过半数同意。由于一栋楼可能有数百户业主，沟通协调困难，维修申请常常在表决阶段被延误。

与此同时，房屋养老金制度也在22个省市开展试点，政府支出通过公共账户来承担，业主不需额外缴费。这类公共账户一般用于房屋体检和公共安全等方面，但具体如电梯大修和外墙翻新等项目仍然需要依赖业主个人账户里的维修资金。这两种账户相互独立，并没有解决个人维修资金动用困难的问题。物业的撤离不仅会对房地产市场带来影响，还会对住房价格造成一定的压力。例如，南京某小区的物业公司撤离六个月后，房价下跌了四分之一。一名业主计算后发现，三年内未交的几千元物业费与房屋贬值50万元相比，根本不在同一量级。

然而，部分高层住宅的变化并不能代表所有高层住宅的未来。物业服务不仅关乎日常生活的体验，也影响着设备维护、居住安全性和房屋流通性。在未来，高层住宅的整体价值不会完全丧失，真正发生变化的是不同住宅之间的内在差异。核心地带、管理稳定且容积率合适的新建住宅，仍然具备保值的潜力；而远离市中心、容积率较高、管理费用低的旧住宅，可能出现卖不出去、修不好的惨状以及无法拆迁的困境。高层住宅的二手房挂牌时间一般长达28个月，这比小高层和洋房的市场周期要长出近一倍。在一线城市，新建超高层的价格下滑在15%到20%之间，二三线城市的跌幅甚至超过25%，而同一地段的小高层和洋房的跌幅则不到5%。拆迁重建并不是一条容易走的路，高层住宅的建造成本很高，还需承担补偿和新建的费用。